沖縄で賃貸から退去するとき、最後に届く見積書で手が止まる方は少なくありません。ハウスクリーニング代、エアコン内部洗浄、壁紙の張り替え。敷金では足りず追加で払ってくださいと書いてあるけれど、根拠になる基準を知らないので何も言えない、という状態です。

この線引きは交渉力で決まるものではありません。民法の条文と、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に、どちらの負担かがかなり細かく書かれています。ここでは一次資料の記述をそのまま引きながら、沖縄の賃貸でとくに揉めやすい費目を3つに絞って整理します。

先に結論

  • 普通に住んで生じた汚れや傷み（通常損耗・経年変化）の回復費用は、民法上は貸主の負担です。借主が原状に復する義務を負うのは、それを超える損傷に限られます。
  • ガイドラインの分担表では、専門業者による全体のハウスクリーニングもエアコンの内部洗浄も、原則として貸主負担の側に挙げられています。ただしどちらにも条件がついています。
  • 「クリーニング代は借主負担」という特約は無効とは限りません。有効になるには3つの要件を満たす必要があり、そこが実際の争点になります。
  • 沖縄で揉めやすいのはエアコン内部洗浄・結露によるカビ・潮風で傷んだ建具の3つ。いずれも「放置したかどうか」で結論が反転します。

原則は民法621条に書いてある

2020年4月に施行された改正民法で、原状回復の範囲が条文に明記されました。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

民法第621条（賃借人の原状回復義務）

括弧の中が肝心です。通常の使用による損耗と経年変化は、原状回復義務の対象から明示的に除かれています。国土交通省のガイドラインも同じ立場で、原状回復とは通常の使用を超える使用による損耗・毀損を復旧することであり、借りた当時の状態に戻すことではないと明記しています。通常損耗の補修費は、もともと家賃に含めて回収されているという考え方です。

分担表を見れば線引きはかなりはっきりしている

ガイドラインには「賃貸人・賃借人の修繕分担表」という一覧があります。クリーニングまわりの項目を、原文の表現のまま抜き出すと次のようになります。

項目負担条件（原文の表現）
専門業者による全体のハウスクリーニング貸主賃借人が通常の清掃を実施している場合
エアコンの内部洗浄貸主喫煙等の臭いなどが付着していない場合
消毒（台所・トイレ）貸主ー
設備機器の故障、使用不能貸主機器の寿命によるもの
クロスの変色貸主日照などの自然現象によるもの
台所の油汚れ借主日常の清掃を怠り、ススや油が付着している場合
結露を放置したことで拡大したカビ、シミ借主賃貸人に通知もせず、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合
タバコ等のヤニ・臭い借主喫煙等によりクロス等が変色したり、臭いが付着している場合
クーラーからの水漏れによる壁の腐食借主水漏れを賃借人が放置したため

「通常の清掃」が何を指すのかも、ガイドラインは具体的に書いています。ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去。プロの技術を求めているのではなく、住んでいる間に普通に手入れをしていたかどうかを見ています。

沖縄でとくに揉めやすい3つの費目

1. エアコンの内部洗浄

沖縄はエアコンの稼働期間が長く、内部にカビが出やすい環境です。気象庁の那覇の平年値（1991〜2020年）では年平均湿度73%、6月は83%に達します。半年以上ほぼ毎日動かす機械の内部が汚れるのは、使い方より気候と稼働時間の問題です。

ガイドラインが内部洗浄を貸主負担としているのは、この理屈です。条件は「喫煙等の臭いなどが付着していない場合」だけ。室内で喫煙していたのでなければ、退去時のエアコン内部洗浄費は原則として借主が負担する項目ではありません。ただし水漏れに気づきながら放置して壁を腐食させた場合は借主負担の側に移ります。あわせて沖縄のエアコンがカビやすい理由もご覧ください。

2. 結露とカビ

コンクリート造の住宅が多い沖縄では、外壁面や北側の壁でカビが出ることがあります。ここは結論が二つに割れる項目です。ガイドラインで借主負担とされているのは「賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合」の拡大したカビ・シミです。逆に言えば、気づいた時点で管理会社や大家さんに伝え、拭き取る手入れをしていたなら、その記録が借主の側の証拠になります。

建物の構造や雨漏りが原因のものは、そもそも借主の責任範囲ではありません。ガイドラインも、日照や建物構造の欠陥による雨漏りで生じた変色は貸主負担に分類しています。カビを見つけたら黙って自分で処理せず、写真を撮って連絡しておく手順に意味があります。

3. 潮風で傷んだ網戸・サッシ・建具

浦添市の港川・牧港・城間のように海寄りのエリアでは、網戸やサッシのレール、玄関ドアの金物が早く傷みます。これは経年変化であり、通常損耗の側です。ガイドラインは「網戸の張替え（破損はしていないが、次の入居者確保のために行うもの）」を貸主負担に挙げています。次の入居者のためのグレードアップや化粧直しにあたる費用は、退去する側が負担するものではありませんという考え方が一貫しています。

破ってしまった網戸のように、明らかに借主の行為で壊れたものは別です。線を分けているのは傷みの程度ではなく、誰の行為で生じたかです。

「クリーニング代は借主負担」の特約は有効か

実務でいちばん多い反論が「契約書にそう書いてある」です。誤解されがちですが、ガイドラインは特約そのものを否定していません。通常の原状回復義務を超える負担を借主に求める特約を結ぶこと自体は可能だとしたうえで、次の3つの要件を満たしていなければ効力を争われると明記しています。

  1. 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
  2. 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
  3. 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

ガイドラインは、紛争を防ぐ観点から、借主が将来負担する費用の単価等を明示しておくことが欠かせないとも書いています。「退去時はハウスクリーニング費用を借主が負担する」とだけ書かれた一文と、金額まで示され署名時に説明を受けた条項とでは意味合いが変わります。実際の裁判例でも、金額が具体的に示され合意が明確だったケースでは特約が有効と認められています。

つまり争うべき点は「特約があるかどうか」ではなく、その特約が3要件を満たす形で結ばれているかどうかです。契約書のどこに、いくらと書いてあるか。まずそこを確認してください。

経過年数で請求額は下がる。ただしクリーニングは別扱い

借主負担と判断された場合でも、全額を負担するとは限りません。ガイドラインは耐用年数の経過時点で残存価値1円となる直線を想定して負担割合を算定するとしています。主な耐用年数は次のとおりです。

設備耐用年数
流し台5年
冷房用・暖房用機器（エアコン、ルームクーラー、ストーブ等）6年
電気冷蔵庫、ガス機器、インターホン6年
便器、洗面台等の給排水・衛生設備15年
ユニットバス、浴槽、下駄箱建物の耐用年数

設置から7年経ったエアコンを借主の過失で壊した場合でも、その設備の価値は帳簿上ほぼ残っていない、という理屈です。ただしクリーニングだけは別で、ガイドラインは「クリーニングについて、経過年数は考慮しない」と明記しています。借主負担となるのは通常の清掃を実施していない場合で、その際は部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分を全額負担する、という整理です。長く住んだからクリーニング代が減る、という話ではありません。

退去が決まったらやっておく4つのこと

  • 入居時の写真を探す。もともとあった傷を退去時に請求されるのが最も多いすれ違いです。記録がなければ、退去前の状態を撮っておくだけでも立会いの材料になります。
  • 通常の清掃を済ませる。ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇とレンジ回りの油汚れ。ここをやっていないと、住戸全体の清掃費用が全額借主負担に振れます。
  • 契約書の特約条項を読む。クリーニング費の負担、金額の記載、署名時の説明の有無を3要件に照らして確認します。
  • 立会いには同席する。その場で署名した確認書は後から覆すのが難しくなります。納得できない項目は保留と伝えて構いません。

話がまとまらないときの相談先

当事者だけで折り合わないときは、公的な相談窓口があります。

  • 沖縄県消費生活センター（那覇市泉崎1-2-2 行政棟1階）相談専用 098-863-9214／平日9時〜16時（12時〜13時を除く）。宮古分室 0980-72-0199、八重山分室 0980-82-1289
  • 消費者ホットライン 188（局番なし）お住まいの地域の窓口につながります

相談の際は、賃貸借契約書、退去時の見積書または請求書、入居時と退去時の写真をそろえておくと話が早く進みます。

入居前・退去後のクリーニングについて

ウチナーハウスは浦添市を拠点に、ハウスクリーニングのご依頼をお受けし、有資格の施工者へおつなぎするかたちで対応しています。退去後の空室クリーニング、入居前のエアコン内部洗浄、オーナー様・管理会社様からの継続的なご依頼にも対応しています。

浦添市は世帯数55,366世帯（2026年7月末時点・住民基本台帳）で、民間の集計では借家の割合が半数を超えるとされる地域です。入退去が多いぶん、原状回復の線引きが問題になる場面も多くなります。オーナー様側の観点は空室クリーニングが成約を左右する理由、これから入居される方は沖縄移住で最初にやる入居前クリーニングを、料金の考え方は浦添市のエアコンクリーニング相場をご覧ください。

お問い合わせは無料見積りフォーム、またはお電話（080-7841-8367）へ。所在地は沖縄県浦添市西原1-11-15 広栄荘です。

なお、この記事は一般的な基準の解説であり、個別の契約についての法的判断を示すものではありません。結論は契約書の内容と個々の事情によって変わります。判断に迷う場合は上記の相談窓口や専門家にご相談ください。

出典